Guide Modelo – Compromis Copropriété

Comment utiliser ce guide

Cochez chaque point au fur et à mesure de la rédaction dans Modelo. La barre de progression en bas suit l'avancement. Imprimez-le comme référence papier lors de chaque nouveau dossier. Les encadrés Erreur 1er compromis sont les corrections directes de Sébastien.

Identité des parties

Critique

Tous les prénoms de l'acquéreur (1er, 2ème, 3ème)

Modelo propose un seul champ prénom par défaut. Saisir tous les prénoms dans l'ordre de l'état civil : Edouard, Antoine, [3ème prénom].

Erreur 1er compromis : manque 2ème et 3ème prénoms Bedoucha

Épouse mariée → nom d'usage + nom de naissance

Pour une femme mariée : Madame [Prénom] BEDOUCHA née KACHA. Dans Modelo, utiliser le champ "nom marital" + "nom de naissance" séparément.

Erreur 1er compromis : écrit "Mme Youssra Kacha" au lieu de "Mme Youssra BEDOUCHA née KACHA"

Adresses postales complètes des parties pour les AG

Si on saisit des adresses e-mail dans la clause AG (notification), l'adresse postale de chaque partie est obligatoire. Vérifier que Modelo n'omet pas l'un des deux.

Erreur 1er compromis : emails renseignés mais adresses postales manquantes pour les AG

Désignation du bien & cadastre

Critique

Code postal dans l'adresse de désignation

L'adresse du bien dans la section "Désignation" doit inclure le code postal. Exemple : 26 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 Nogent-sur-Marne.

Erreur 1er compromis : code postal absent de la désignation

Préfixe cadastral : vide ou "-" — jamais "0"

Le préfixe est le code de section cadastrale de la commune. En général, pour Nogent-sur-Marne il est absent (laisser vide) ou représenté par un tiret "–". Ne jamais saisir le chiffre 0.

Erreur 1er compromis : préfixe saisi "0" au lieu d'être vide ou "-"

Astuce : vérifier sur cadastre.gouv.fr avant de saisir

Diagnostics techniques (DDT)

Important

RCP (Risque Catastrophe Naturelle) : date cohérente avec l'année de construction

Pour un bâtiment de 1970, la date du RCP doit être postérieure à 1982 (création du régime Cat-Nat). Vérifier la date de l'état des risques avec la date réelle de construction.

Erreur 1er compromis : date RCP incohérente avec bâtiment de 1970

Amiante parties communes : ne pas cocher si le diag n'existe pas

Si le syndicat n'a pas produit de diagnostic amiante parties communes, décocher cette case dans Modelo. Rédiger : "Aucun diagnostic amiante n'a été établi pour les parties communes, le VENDEUR déclarant ignorer la situation."

Erreur 1er compromis : case cochée mais aucun document annexé

DPE : afficher les lettres (A à G), pas uniquement les kWh/m²

Dans Modelo, section DPE : saisir en priorité la classe énergie lettre (ex : D) et la classe GES lettre (ex : D). Les valeurs numériques sont secondaires.

Erreur 1er compromis : chiffres seuls mentionnés, pas les lettres de classe

Les lettres sont obligatoires et bien plus lisibles pour les clients

Carnet d'information du logiciel : cocher "Non concerné"

Le carnet d'information (art. L. 126-35-7 CCH) s'applique aux logements neufs ou rénovés avec permis de construire depuis le 1/01/2023. Pour la grande majorité des reventes anciennes → cocher "Pas concerné" dans Modelo.

Erreur 1er compromis : clause "carnet d'entretien" incluse par erreur

État d'occupation & locataire

Important

Dates complètes : congé délivré le [date] — libération effective le [date]

Modelo propose deux champs distincts. Renseigner : (1) date du congé délivré au locataire, (2) date de libération réelle des lieux. Ne laisser aucun champ vide.

Erreur 1er compromis : dates manquantes au moment de la rédaction (obtenues tardivement)

Demander ces dates systématiquement lors du mandat ou avant la rédaction du compromis

Zone mise en location : sélectionner "Pas soumis à déclaration ni autorisation préalable"

Nogent-sur-Marne n'est pas classée en zone soumise à autorisation/déclaration de mise en location. Dans Modelo, choisir l'option correspondante pour éviter une clause erronée.

Erreur 1er compromis : formulation laissant penser que la zone pourrait y être soumise

Conditions financières & charges

Important

Taxe foncière : au prorata chez le notaire

Sélectionner dans Modelo la clause "taxe foncière au prorata, calculée à la date de signature de l'acte authentique par le notaire". Ne pas choisir la clause d'arrangement direct entre parties.

Erreur 1er compromis : clause non conforme à la pratique habituelle

TOEM (Taxe d'Ordures Ménagères) : au prorata également

Même logique que la taxe foncière. Modelo doit inclure la TOEM dans le calcul au prorata. Vérifier que la case TOEM est bien cochée avec "prorata notaire".

Erreur 1er compromis : TOEM oubliée dans le calcul prorata

Avances de trésorerie copropriété : montant exact

Saisir le montant des avances (art. 45-1 décret 67-223) tel qu'indiqué dans le pré-état daté. Ici : 310,09 €. Remboursables par l'acquéreur au vendeur.

Erreur 1er compromis : avances de travaux à 310,09 € à vérifier et à compléter

Séquestre versé au notaire du vendeur (pas à l'agence)

Dans Modelo, section séquestre : sélectionner "Notaire du vendeur" comme dépositaire. Le séquestre ne peut pas être détenu par l'agence (Pierre = mandataire commercial sans maniement de fonds).

Erreur 1er compromis : destinataire du séquestre à corriger

Assemblées générales de copropriété

Important

Régime dérogatoire pour toute la durée — pas le régime de droit commun

Pour la clause de notification des AG entre vendeur et acquéreur, sélectionner dans Modelo : "Régime dérogatoire pour toute la durée du compromis". Le régime de droit commun (délai 6 mois) ne s'applique pas ici.

Erreur 1er compromis : régime de droit commun coché par défaut

PV des 3 dernières AG : mentionner qu'ils sont annexés au compromis

La phrase type dans Modelo doit être : "Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années sont annexés aux présentes". Ne pas simplement les lister — ils doivent être physiquement joints au dossier signé.

Erreur 1er compromis : PV mentionnés mais non explicitement indiqués comme annexes

Clauses diverses & notifications

Vérification

Supprimer la clause d'acceptation électronique

Modelo inclut parfois une clause autorisant la signature électronique des notifications. À supprimer : le compromis est envoyé par AR24 (LRE qualifiée), ce qui rend cette clause inutile voire contradictoire.

Erreur 1er compromis : clause présente à tort

Supprimer la clause de procuration

Pas de procuration puisque le compromis est envoyé individuellement à chaque signataire via AR24. Décocher ou supprimer la clause procuration dans Modelo.

Erreur 1er compromis : clause procuration inutile présente

⚙️ Paramétrage Modelo Modèle à configurer

📁 Créer un modèle "Copropriété Nogent"

Dans Modelo → "Mes modèles" → dupliquer le template compromis copropriété et le nommer "Copro GH Nogent". Pré-renseigner l'agence, Sébastien Martin comme représentant, et les options récurrentes (régime dérogatoire, prorata notaire, AR24).

📋 Bloc "Agence" à figer

Pré-remplir : Guy Hoquet Nogent-sur-Marne, 45 rue des Héros Nogentais 94130, CPI 9401 2023 000 000 045, SMA BTP, n° garantie 8253000/002 157096/0. Ces données ne changent jamais → les verrouiller dans le modèle.

🗂 Checklist documents à joindre

Créer une note dans le modèle rappelant les annexes obligatoires : DDT complet, PV 3 dernières AG, fiche synthétique copro, règlement de copropriété, état daté, attestation diagnostiqueur.

⚡ Ordre de remplissage optimal

1) Identité parties (tous prénoms + née) → 2) Bien + cadastre + CP → 3) DDT (lettres DPE, amiante PC) → 4) Occupation (dates) → 5) Finances (prorata, avances, séquestre notaire) → 6) AG (dérogatoire, annexes PV) → 7) Retirer clauses inutiles.

✦

Récapitulatif express des 19 corrections

Référence

#	Point Sébastien	Action dans Modelo
1	2ème et 3ème prénoms Bedoucha manquants	Saisir tous les prénoms état civil
2	Mariés → Mme Bedoucha née Kacha	Nom marital + "née" + nom de naissance
3	Code postal absent de la désignation	Ajouter 94130 dans l'adresse du bien
4	Préfixe "0" incorrect	Vide ou "–" selon cadastre.gouv.fr
5	Date RCP incohérente avec bâtiment 1970	Vérifier date état des risques vs construction
6	Diag amiante PC mentionné sans pièce jointe	Décocher si le diag n'existe pas
7	DPE : chiffres au lieu des lettres	Saisir classe A→G en priorité
8	Carnet d'information : non concerné	Cocher "Pas concerné"
9	Dates locataire manquantes	Collecter avant rédaction, remplir les 2 dates
10	Zone mise en location mal renseignée	"Pas soumis à déclaration ni autorisation"
11	Taxe foncière : au prorata notaire	Sélectionner option prorata notaire
12	TOEM au prorata également	Cocher TOEM dans le calcul prorata
13	Régime droit commun AG incorrect	Régime dérogatoire pour toute la durée
14	Emails AG sans adresses postales	Renseigner email ET adresse postale
15	Avances 310,09 €	Saisir montant exact du pré-état daté
16	PV AG non indiqués comme annexes	"PV 3 dernières AG annexés aux présentes"
17	Séquestre : doit aller au notaire vendeur	Sélectionner "Notaire du vendeur"
18	Clause acceptation électronique inutile	Supprimer du modèle
19	Procuration inutile (envoi AR24 individuel)	Supprimer la clause procuration